Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín Inside Wealth de CNBC con Robert Frank, una guía semanal para inversores y consumidores de alto patrimonio. Inscribirse para recibir ediciones futuras, directamente en su bandeja de entrada.
Es probable que el impuesto propuesto por Nueva York sobre segundas residencias por un valor de más de cinco millones de dólares provoque costosas batallas legales sobre cómo valorar los bienes inmuebles más caros de la ciudad, según tasadores y abogados.
El llamado impuesto “pied-à-terre” de la ciudad, anunciado la semana pasada por la gobernadora de Nueva York Kathy Hochul y el alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, impondría un recargo anual a los bienes inmuebles residenciales no primarios con un valor de más de cinco millones de dólares. El gobernador y el alcalde dijeron que el impuesto recaudará alrededor de $500 millones al año para ayudar a pagar el déficit presupuestario de la ciudad.
Los funcionarios no han publicado ningún detalle, incluidas las tasas impositivas o el momento. Sin embargo, los tasadores y abogados de bienes raíces dijeron que el impuesto prepara el escenario para una lucha legal masiva sobre cómo valorar los bienes raíces de alto nivel en uno de los mercados más caros del mundo. Debido a que el anticuado sistema de impuestos a la propiedad de Nueva York subvalúa dramáticamente las cooperativas y los condominios, los expertos dijeron que la ciudad tendrá que idear un nuevo sistema para valorar las segundas residencias de lujo.
Entre las preguntas: ¿Le corresponderá al dueño del inmueble, o a la ciudad, fijar el valor imponible? ¿Tendrán los propietarios de pied-à-terre que contratar tasadores para tasar sus apartamentos cada año? ¿Cómo manejará la ciudad la avalancha de desafíos legales sobre valores?
“No se han pensado bien los costos administrativos”, dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de Miller Samuel, la empresa de evaluación e investigación. “Este impuesto podría dar origen a toda una nueva industria artesanal, en la que puedo hacer muchas tasaciones”.
Se espera que el impuesto forme parte del presupuesto anual del estado y aún debe ser aprobado por la legislatura estatal. Se enfrenta a una fuerte oposición de la industria inmobiliaria y propuestas similares han fracasado en el pasado. Citadel reprendió el jueves a Mamdani por señalar al director ejecutivo Ken Griffin en su presión por el impuesto.
Los impuestos pied-à-terre propuestos anteriormente incluían tasas graduadas basadas en el valor. Una propuesta de 2019, por ejemplo, imponía un impuesto del 0,5% sobre el valor de un pied-à-terre de más de 5 millones de dólares, del 1,5% sobre 10 millones de dólares y del 4% sobre 25 millones de dólares.
Imponer un nuevo impuesto adicional sobre el valor de las segundas viviendas requerirá dos nuevas formas de verificación por parte de la ciudad: no residencia y valor. Hochul estima que alrededor de 13.000 viviendas no primarias en la ciudad de Nueva York valoradas en $5 millones o más estarán sujetas al impuesto.
Miller dijo que 4.146 apartamentos en Manhattan se vendieron por 5 millones de dólares o más en los últimos cinco años. Estima que alrededor del 70% de las propiedades vendidas por más de 5 millones de dólares son segundas viviendas (o incluso terceras, quintas o décimas viviendas).
Demostrar la residencia no principal debería ser sencillo, basándose en las listas de impuestos. Si el propietario de una propiedad de más de $5 millones no es residente fiscal de la ciudad de Nueva York, estará sujeto al gravamen. Aquellos que compran condominios a través de LLC, que probablemente sean la gran mayoría de compradores de alto nivel, pueden ser difíciles de identificar. Y dado que los propietarios de segundas viviendas que alquilan a inquilinos a largo plazo pueden estar exentos, algunos propietarios de LLC podrían alquilarse a sí mismos y posiblemente evitar el impuesto, según los expertos en bienes raíces.
El mayor problema será la valoración. Los impuestos sobre bienes inmuebles son la mayor fuente de ingresos para la ciudad de Nueva York y representan más del 40% de los ingresos fiscales totales en los últimos años, según la Oficina de Presupuesto Independiente de la ciudad. Sin embargo, el sistema de evaluación de la ciudad valora las propiedades muy por debajo de su valor de mercado. Gracias a una compleja historia jurídica que valora ciertos tipos de bienes raíces en función de su valor de alquiler, los valores tasados de los apartamentos de la ciudad de Nueva York suelen ser una fracción de su valor de mercado.
“Los valores evaluados son absurdamente bajos”, dijo Robert Pollack, socio principal de Marcus & Pollack LLP y experto en impuestos inmobiliarios de Nueva York. “No son representativos de los valores del mercado”.
El ático de Griffin en 220 Central Park South, que Mamdani utilizó como telón de fondo para anunciar el impuesto, fue comprado en 2019 por 238 millones de dólares. Sin embargo, la ciudad lo valora en 6,99 millones de dólares y enumera su valor de mercado en 15,5 millones de dólares, según Pollack. Pocos apartamentos en el edificio, entre los más caros de la ciudad, tendrían que pagar el impuesto pied-à-terre según los valores actuales de la ciudad.
La propuesta pied-à-terre de 2019 exigía que las valoraciones se basaran en los precios de venta recientes. Sin embargo, los corredores dijeron que dado que cada apartamento es diferente y los mercados cambian rápidamente, utilizar los precios de venta recientes puede distorsionar los valores. Para alcanzar el objetivo de ingresos de 500 millones de dólares al año para el nuevo impuesto, los funcionarios de la ciudad probablemente tendrán que crear un nuevo sistema para determinar los valores de mercado, según los expertos.
Miller dijo que una opción sería que los propietarios obtengan tasaciones periódicas, lo que crearía una avalancha de demanda de empresas de tasación como la suya.
“Me encantaría que todos los apartamentos de la ciudad de Nueva York tuvieran que someterse a una tasación anual”, afirmó.
Sin embargo, incluso con las tasaciones de los propietarios, habrá presión para valorar los apartamentos justo por debajo de sus umbrales impositivos más cercanos. Podría acabar habiendo un gran número de apartamentos valorados en 4,98 millones de dólares, por ejemplo, para evitar el impuesto. O alguien con un apartamento de 26 millones de dólares podría conseguir que lo tasaran en 24,9 millones de dólares para evitar la tasa superior del 4%.
“Se podría haber terminado teniendo estos grandes grupos de valoraciones en cada categoría impositiva”, dijo Miller.
