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Como descubren muchos compradores de vivienda, obtener una hipoteca de tasa fija no significa necesariamente que su pago mensual seguirá siendo el mismo.
Para muchos propietarios, además de los pagos de capital e intereses cada mes, el pago de su hipoteca incluye montos que van a una cuenta de depósito en garantía. Luego, esa cuenta paga las primas del seguro de vivienda y los impuestos a la propiedad, así como el seguro hipotecario si el prestatario debe tenerlo.
Este año, se proyecta que alrededor del 65% de las cuentas de depósito en garantía serán cortas debido a los recientes aumentos en esos costos, según Cotality, una firma de análisis y datos inmobiliarios. La escasez promedio estimada es de $2,157.
Si bien no es raro que los costos de depósito en garantía se ajusten hacia arriba o hacia abajo cada año, han aumentado aproximadamente un 45% desde 2019, según Cotality. En algunos estados, ha sido mucho mayor: por ejemplo, los propietarios de viviendas en Florida y Colorado han experimentado aumentos del 70% y 77%, respectivamente. La inflación acumulada desde mayo de 2019 hasta abril de 2025 fue de alrededor del 30%, según el índice de precios al consumidor.
Los compradores de viviendas “deberían esperar que esos costos aumenten”, dijo Selma Hepp, economista jefe de Cotality. “Pero a menudo (los consumidores) piensan en una hipoteca de tasa fija a 30 años y la consideran como costos de vivienda fijos”.
Por qué sus pagos pueden aumentar
Alrededor del 80% de los prestatarios hipotecarios tienen una cuenta de depósito en garantía, según Lereta, que proporciona datos sobre impuestos inmobiliarios e inundaciones a los administradores hipotecarios. Quienes no tienen una cuenta de depósito en garantía pagan el seguro y los impuestos directamente.
Cuando los administradores hipotecarios realizan una revisión anual de su cuenta de depósito en garantía, evalúan lo que se ha pagado y proyectan lo que se deberá pagar durante el próximo año. Si hay un déficit, los prestamistas generalmente distribuyen el costo adicional a lo largo de 12 meses, lo que eleva su pago mensual. Por ejemplo, el déficit promedio de $2,157 en 2026 significaría pagar $179,75 más mensualmente.
Los expertos dicen que es posible que se le dé la opción de pagar la escasez por adelantado como una suma global.
“Si tiene suficiente en su fondo de emergencia para cubrir el déficit de una sola vez, esa será la forma más sencilla de dejarlo atrás”, dijo el planificador financiero certificado Stephen Kates, analista financiero de Bankrate.
“Pagar a lo largo del tiempo puede obligarlo a acumular pagos de escasez además de los pagos mensuales continuos más altos creados por el cálculo de depósito en garantía actualizado (anualmente),”, dijo Kates.
Los costos del seguro para propietarios de viviendas han aumentado
Los montos que van al depósito en garantía son una proporción cada vez mayor del pago de los propietarios de viviendas, dijo Hepp.
“Durante los últimos años, hemos visto aumentos en los seguros y los impuestos a la propiedad”, dijo Hepp.
Se proyecta que el costo anual promedio del seguro para propietarios de viviendas alcance los $3,057 para fines de 2026, un 4% más que los $2,948 en 2025, según Insurify.com, un sitio de comparación de seguros. Impulsado por las inclemencias del tiempo y los desastres naturales, el costo promedio del seguro para propietarios de viviendas ha aumentado un 46% desde 2021, según muestra el informe.
Para abordar primas de seguro más altas, puede buscar cobertura de menor costo, comparar deducibles o límites de cobertura y buscar descuentos disponibles, dijo Kates.
Los impuestos a la propiedad han aumentado junto con el valor de las viviendas
Los impuestos a la propiedad también han aumentado a medida que aumentan los valores de las viviendas. El monto anual promedio pagado por los propietarios de viviendas en EE. UU. fue de 3.018 dólares en 2024, un 27,4% más que en 2019, según Cotality. Durante ese tiempo, los precios de las viviendas aumentaron un 51,6%, según muestran los datos de Cotality.
Si bien los impuestos a la propiedad generalmente han representado una proporción mayor de los montos en depósito en garantía, “en algunas áreas los seguros han crecido mucho más rápido y están superando el monto total que hay que depositar en depósito en garantía para los impuestos a la propiedad”, dijo Hepp.
Es posible apelar una nueva evaluación del impuesto a la propiedad, dijo Kates, aunque se deben tener pruebas sólidas de que el valor es demasiado alto. “No apelen sólo porque el proyecto de ley parezca caro y no lo hagan automáticamente en cada ciclo de evaluación”, dijo.
Además, puede consultar con su gobierno local para ver si existen exenciones o reducciones disponibles para ciertos propietarios, como los de 65 años o más.
