Los propietarios de viviendas aprovecharon un capital de 47.000 millones de dólares en el primer trimestre de 2026. Lo que los prestatarios deben saber

Incluso cuando el crecimiento de los precios de las viviendas se ha desacelerado, el auge inmobiliario durante la primera mitad de la década de 2020 significa que muchos propietarios cuentan con un capital sustancial y parecen estar dispuestos a utilizarlo.

Los propietarios de viviendas aprovecharon un capital estimado de $47 mil millones (la diferencia entre el saldo de su hipoteca y el valor de mercado de la propiedad) durante los primeros tres meses de 2026, según un nuevo informe de Intercontinental Exchange, una empresa de datos y tecnología de mercados financieros. Si bien es inferior a los 49 mil millones de dólares del último trimestre de 2025, la cifra marca la cifra de retiros más alta en el primer trimestre desde 2021.

Las líneas de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC, y los préstamos con garantía hipotecaria representaron el 54% de los retiros en el trimestre, y el resto provino de refinanciación de hipotecas con retiro de efectivo, según muestra el informe. Casi dos tercios de esos prestatarios de segundo grado tienen hipotecas originadas entre 2020 y 2022, cuando las tasas promedio estaban en el rango del 3% al 4%.

“El mercado inmobiliario sigue estando definido por el efecto de bloqueo”, dijo en el informe Andy Walden, jefe de investigación del mercado hipotecario y inmobiliario de ICE.

“Millones de propietarios de viviendas tienen primeras hipotecas con tasas muy por debajo de los niveles actuales del mercado, lo que hace que los segundos gravámenes y HELOC sean una forma atractiva de acceder al capital sin renunciar a esos préstamos”, dijo Walden.

Las tasas de una hipoteca estándar a tasa fija a 30 años actualmente tienen una tendencia superior al 6,5%, según Mortgage News Daily. Después de las bajas tasas ofrecidas desde 2020 hasta la mayor parte de 2022, las tasas rozaron el 8% en octubre de 2023 antes de tender a la baja.

El precio medio de una vivienda existente en Estados Unidos fue de 429.300 dólares en mayo, un 1,3% más que los 423.700 dólares del año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Sin embargo, esa cifra está aproximadamente un 50,8% por encima del precio medio de mayo de 2020 de 284.600 dólares.

El resultado es que se estima que hay 11 billones de dólares en valor líquido de la vivienda disponibles para los prestatarios, según ICE. Y, dicen los expertos, acceder a él para obtener dinero extra puede resultar tentador.

Sin embargo, “el valor líquido de la vivienda no es dinero gratis”, dijo el planificador financiero certificado Joon Um, asesor fiscal de Secure Tax & Accounting en Beverly Hills, California.

“Dado que los costos de endeudamiento siguen siendo relativamente altos, los propietarios de viviendas deben asegurarse de que el propósito del préstamo sea lo suficientemente sólido como para justificar el costo”, dijo Um.

En otras palabras, la razón para recurrir al capital debería tener sentido desde un punto de vista financiero, dijeron los expertos.

Por ejemplo, si los fondos se utilizan para reparaciones o mejoras, “entonces el dinero se gasta en mejoras de capital para su hogar, lo que podría tener sentido”, dijo CFP George Gagliardi, fundador y asesor financiero de Coromandel Wealth Strategies en Lexington, Massachusetts.

“Si se trata de vacaciones u otros gastos discrecionales, pregúntese si ahora está viviendo por encima de sus posibilidades en términos de ingresos”, dijo Gagliardi. “Podrías terminar pagando muchos años de intereses en esas vacaciones de verano”.

Si considera aprovechar su capital, vale la pena conocer las diferencias en las opciones disponibles.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo generalmente implica refinanciar su hipoteca y retirar parte del capital en efectivo como parte del nuevo préstamo.

Esta ruta implica pasar por todo el proceso de aprobación de la hipoteca, así como pagar los costos de cierre, que incluyen cosas como tarifas, impuestos y seguro de título, y generalmente representan entre el 2% y el 5% del nuevo préstamo, según Zillow. Los prestamistas pueden permitirle trasladar esos costos a la nueva hipoteca, lo que significaría distribuirlos a lo largo de la vigencia del préstamo y pagar intereses.

Sin embargo, “una refinanciación con retiro de efectivo puede ser difícil de justificar si significa renunciar a una hipoteca existente con una tasa mucho más baja”, dijo Um.

En el primer trimestre, casi la mitad de los retiros de efectivo provinieron de prestatarios que refinanciaron hipotecas originadas en 2023 o después, según el informe del ICE. Otra cuarta parte provino de prestatarios que renunciaron a las bajas tasas que obtuvieron entre 2020 y 2022 para retirar capital.

Mientras tanto, algunos propietarios optan por conservar su primera hipoteca y, en su lugar, obtener un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, que generalmente viene con una tasa de interés fija y un monto de pago fijo. La tasa promedio de un préstamo con garantía hipotecaria a cinco años es del 8,12% al 3 de junio, según Bankrate. Para un préstamo a 15 años, el promedio es del 8,2%. Generalmente, cuanto más largo sea el préstamo, mayor será la tasa de interés.

Estos préstamos también conllevan costes de cierre, aunque pueden ser inferiores a los asociados a una primera hipoteca, según Bankrate.

Mientras tanto, los HELOC le permiten acceder a una línea de crédito a lo largo del tiempo a medida que necesita el dinero en lugar de obtenerlo todo de una vez, como lo haría con un préstamo con garantía hipotecaria.

Si bien los HELOC pueden tener menos costos iniciales que un préstamo con garantía hipotecaria, generalmente vienen con una tasa de interés variable, por lo que subirá y bajará según un punto de referencia como la tasa preferencial, que los bancos utilizan como base para fijar las tasas de una variedad de préstamos. Y, si bien la Reserva Federal no controla esa tasa, está influenciada por los cambios que la Reserva Federal hace a la llamada tasa de fondos federales.

La tasa de interés promedio para un HELOC de $30,000 es del 7,43% al 3 de junio, según Bankrate.

Muchos HELOC también tienen un período de “retirada” en el que se puede retirar dinero, que suele durar cinco o 10 años. Durante ese tiempo, normalmente solo se le exige que pague los intereses de los fondos que haya retirado. Después de eso, sin embargo, entrará en un período de pago de, digamos, 10 o 20 años, en el que deberá pagar tanto los intereses como el principal. Por eso, sus pagos aumentarán si solo ha estado pagando intereses.

“Asegúrese de que los pagos se ajusten cómodamente a su presupuesto y recuerde que su casa es la garantía”, dijo Um.