La legislación bipartidista destinada a aumentar la oferta de viviendas en Estados Unidos y mejorar la asequibilidad es ahora ley, pero los expertos dicen que los compradores y vendedores de viviendas no deberían esperar un alivio rápido.
La Ley Camino a la Vivienda del Siglo XXI se convirtió automáticamente en ley el sábado después de que el presidente Donald Trump no la firmara ni la vetara dentro de un plazo determinado. La legislación combina docenas de medidas de vivienda destinadas a fomentar la construcción de viviendas, ampliar el acceso a la financiación y restringir las compras por parte de grandes inversores institucionales.
La legislación “ayudará a ampliar la oferta de viviendas del país al reducir las barreras regulatorias y alentar a los gobiernos locales a reformar las políticas de zonificación y uso de la tierra que han limitado la construcción de viviendas”, dijo Bill Owens, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, en una declaración después de que la medida fuera aprobada por el Congreso el 23 de junio.
La asequibilidad de la vivienda sigue afectando a los compradores
La nueva ley llega en un momento en que la asequibilidad de la vivienda sigue siendo limitada. Los precios de las viviendas están cerca de niveles récord y las tasas hipotecarias fijas a 30 años continúan rondando el 6,5%.
El precio medio de una vivienda existente en EE. UU. alcanzó los 440.600 dólares en junio, un 49,2% más que en junio de 2020, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. También hay un déficit de oferta de vivienda estimado en alrededor de 4 millones de viviendas, según Realtor.com.
“Este proyecto de ley apunta directamente a algunos de los mayores impulsores de los costos de la vivienda: restricciones en el uso de la tierra, retrasos en los permisos, restricciones financieras y obstáculos regulatorios”, dijo Selma Hepp, economista jefe de Cotality, una empresa de datos inmobiliarios.
“Desafortunadamente, los compradores de viviendas no deberían esperar un alivio inmediato”, dijo Hepp, añadiendo que “el desarrollo de viviendas lleva tiempo y muchos de los beneficios probablemente se materializarían gradualmente y no de la noche a la mañana”.
Límites a la compra de viviendas por parte de inversores institucionales
David Paul Morris | Bloomberg | Imágenes falsas
Entre los muchos cambios técnicos y de políticas de la nueva ley, es probable que varias disposiciones sean las más importantes para los consumidores.
Una disposición clave prohibiría a los grandes inversores institucionales que posean al menos 350 viviendas unifamiliares comprar viviendas unifamiliares adicionales, sujeto a varias excepciones. Esas excepciones incluyen ciertos proyectos de construcción para alquiler y renovación para alquiler, así como programas que ayudan a los inquilinos a generar crédito y eventualmente comprar viviendas.
Los partidarios dicen que la medida podría ayudar a limitar la competencia de los grandes compradores corporativos en algunos mercados inmobiliarios, particularmente en partes del Sun Belt donde se ha culpado a los inversores institucionales de contribuir al aumento de los precios de las viviendas. Los economistas, sin embargo, dicen que la actividad de compra de los inversores institucionales sigue siendo relativamente ligera incluso en muchos de esos mercados.
Definición más amplia de “casa prefabricada”
Otra disposición apunta a reducir las barreras a las viviendas prefabricadas y fomentar un uso más amplio de las viviendas construidas en fábricas, que a menudo se encuentran entre los caminos menos costosos hacia la propiedad de vivienda.
Específicamente, el proyecto de ley amplía la definición federal de “casa prefabricada” para incluir casas construidas sin un chasis de acero permanente, el marco metálico debajo de las casas prefabricadas y casas móviles que permitían un fácil transporte con una grúa. Sin embargo, pocas casas se trasladan después de ser colocadas, según el Instituto Lincoln de Política de Suelo.
Entre otros beneficios, el requisito del chasis podría reducir el costo de una casa prefabricada entre $5,000 y $10,000, lo que podría poner la propiedad de vivienda al alcance de más familias, según el Centro Niskanen, un grupo de expertos no partidista.
Programa piloto tiene como objetivo hacer accesibles las pequeñas hipotecas
La legislación también crea un programa piloto de cuatro años para ampliar la disponibilidad de hipotecas pequeñas (aquellas de menos de $100,000) que algunos prestamistas evitan debido a los costos de cumplimiento. Los partidarios dicen que mejorar el acceso a préstamos más pequeños podría ayudar a los compradores en mercados de menor costo y a quienes compran viviendas menos costosas.
El programa piloto incluye pagar a los prestamistas un subsidio para originar esas hipotecas más pequeñas y otorgar subvenciones a los prestatarios para los pagos iniciales y los costos de cierre.
En general, la legislación puede ayudar a la oferta de viviendas “más en el margen, y ciertamente no de la noche a la mañana”, dijo John Walkup, cofundador de UrbanDigs, una plataforma de inteligencia de precios inmobiliarios de la ciudad de Nueva York.
La oferta de vivienda es, en última instancia, un problema local, dijo Walkup.
“Es un cálculo complicado que depende de los costos de construcción, la disponibilidad de mano de obra, los precios de la tierra, las limitaciones de infraestructura, las reglas de zonificación locales y la oposición de la comunidad, lo que determina cuántas viviendas se construyen”, dijo. “La legislación puede ayudar a crear incentivos y eliminar obstáculos, pero no puede por sí sola resolver una escasez de viviendas que se ha ido acumulando durante años”.
Trump había cancelado una ceremonia de firma del 24 de junio para el proyecto de ley bipartidista horas antes del evento, diciendo que no lo firmaría hasta que el Congreso apruebe la Ley SAVE America, una medida electoral respaldada por los republicanos que requeriría prueba de ciudadanía estadounidense para registrarse para votar. La medida tomó por sorpresa a los legisladores de ambos partidos y retrasó la promulgación de la legislación.
El presidente de la Cámara de Representantes, Mike Johnson, republicano por Luisiana, envió el proyecto de ley de vivienda a la Casa Blanca el 29 de junio, iniciando el tiempo para que el presidente tomara medidas. Después de 10 días calendario, excluyendo los domingos, porque Trump no vetó el proyecto de ley ni lo firmó, la medida se convirtió en ley sin su firma.
