El condominio AvalonBay Communities Inc. Park Loggia, en el centro, se refleja en un edificio en Nueva York, EE. UU.
Marcos Abramson | Bloomberg | Imágenes falsas
La mayor fusión jamás realizada de fideicomisos de inversión en bienes raíces, la combinación de Equity Residential y AvalonBay, anunciada el jueves, dejó a inversionistas y analistas con la boca abierta.
La fusión de acciones tendrá una capitalización de mercado de aproximadamente 52 mil millones de dólares y un valor empresarial total de aproximadamente 69 mil millones de dólares, según un comunicado. Creará una de las empresas inmobiliarias más grandes de EE.UU., con más de 180.000 apartamentos en alquiler.
“Esta combinación crea una empresa nueva y fundamentalmente más fuerte con capacidades diferenciadas que impulsarán una generación de flujo de efectivo estructuralmente superior, crecimiento de ganancias y dividendos, y valor para los accionistas”, dijo Benjamin Schall, director ejecutivo de AvalonBay.
Schall se convertirá en director ejecutivo de la empresa recién formada y el director ejecutivo de Equity Residential, Mark Parrell, se jubilará cuando se cierre la transacción.
Allan Swaringen, presidente y director ejecutivo de JLL Income Property Trust, que administra alrededor de 90 mil millones de dólares en inversiones inmobiliarias a nivel mundial para clientes institucionales e individuos de alto patrimonio, calificó la unión como “increíble”.
“Que se fusionen es realmente increíble”, afirmó.
Swaringen señaló que las acciones de ambas empresas se cotizan por debajo de sus valores liquidativos, una situación que las hace maduras para ser compradas y privatizadas.
“Creo que esto podría ser una defensa contra la privatización. Al unirse, son casi demasiado grandes para ser comprados”, dijo Swaringen.
También destacó el alto costo de la tecnología de construcción, que ahora exigen los inquilinos residenciales, desde el arrendamiento en línea hasta la verificación de crédito y la entrega de ancho de banda y Wi-Fi. La consolidación podría reducir esos costos.
“Estratégicamente, el razonamiento es sencillo: escala, liquidez, eficiencia del balance y sinergias generales”, dijo David Auerbach, director de inversiones de Hoya Capital Real Estate.
Auerbach dijo que cree que este podría ser el primero de más megaacuerdos en el espacio.
“Tenemos DEMASIADOS REIT de apartamentos y es un sector maduro para la consolidación”, escribió en comentarios enviados por correo electrónico a CNBC.
Auerbach señaló que el acuerdo se produce después de un período desafiante para los propietarios de apartamentos, que han estado lidiando con un lento crecimiento de los alquileres debido al auge de la construcción posterior a Covid que generó una ola masiva de nueva oferta.
Ni Auerbach ni Swaringen dijeron que esperan ver algún efecto en los alquileres. Si bien la participación de mercado de la empresa combinada podría estar creciendo en ciertos mercados, todavía tendrán que competir con el resto del campo. El mercado de apartamentos está muy diversificado, de edificio en edificio, lo que ofrece a los consumidores muchas opciones.
Es posible que surja un escrutinio regulatorio y político, dada la magnitud del acuerdo y la actual agitación sobre la asequibilidad de la vivienda. Pero incluso después de fusionarse, la empresa combinada tendrá una pequeña cuota de mercado.
“Aunque no se necesitan aprobaciones regulatorias antimonopolio, existe una batalla política de relaciones públicas para la cual creemos que la administración articula bien (que) la compañía combinada tiene <3% de participación de mercado e invierte fuertemente en la expansión de viviendas", escribió Alexander Goldfarb, analista senior de Piper Sandler. "En última instancia, creemos que la empresa combinada necesita mejorar el crecimiento de las ganancias más allá de las sinergias únicas para demostrar que lo más grande es en realidad más rentable".
