Las ventas de bienes raíces de lujo en Manhattan se mantienen firmes

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Un mes después de la aprobación de un impuesto a las segundas residencias en la ciudad de Nueva York, las ventas de bienes raíces de lujo siguen siendo fuertes y el inventario está cayendo, según corredores y analistas.

Cuando la gobernadora de Nueva York, Kathy Hochul, y la legislatura estatal aprobaron el llamado impuesto pied-à-terre el 27 de mayo, los agentes y promotores inmobiliarios predijeron un impacto inmediato. Los corredores dijeron que los ricos de Nueva York huirían a Florida, los desarrolladores dijeron que detendrían nuevos proyectos y los cabilderos inmobiliarios predijeron caídas en el empleo. Muchos citaron lo que llamaron “el efecto Mamdani”, en referencia al alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, y la posible fuga de riqueza de los impuestos.

“El impuesto a las segundas viviendas frenará la actividad del mercado, reducirá el valor de las propiedades, perjudicará los nuevos desarrollos y debilitará la economía de la ciudad”, dijo la Junta de Bienes Raíces de Nueva York en un comunicado poco después de que se aprobara la medida.

Sin embargo, las ventas de apartamentos de lujo muestran pocos signos de debilidad. Según Olshan Realty, en junio se firmaron 126 contratos para apartamentos con un precio de 4 millones de dólares o más, frente a 124 durante el mismo período de cuatro semanas del año pasado.

El precio promedio de un apartamento en Manhattan alcanzó su segundo nivel más alto durante el segundo trimestre, un aumento del 5% respecto al año pasado a aproximadamente $2,2 millones, según Brown Harris Stevens. Las ventas de condominios con un precio de entre 10 y 20 millones de dólares aumentaron un 55%, según Compass. Las ventas de condominios de más de $20 millones aumentaron un 33%, y los precios de venta promedio aumentaron un 14%, dijo la corredora de bienes raíces.

Los acuerdos de junio incluyeron un ático dúplex de 80 millones de dólares en un nuevo edificio de condominios cerca del West Village de Manhattan, un condominio de 26 millones de dólares en el centro y una cooperativa de 22 millones de dólares en el Upper East Side. Los corredores dicen que si bien algunos compradores se sintieron inicialmente asustados por el impuesto, la avalancha de liquidez de las recientes ofertas públicas iniciales y el aumento vertiginoso de los precios de los activos han superado sus temores.

“La cantidad de dinero que hay es una locura”, dijo Lauren Muss de Douglas Elliman, que tenía un contrato de venta de condominios por valor de 17,5 millones de dólares en junio. “Vemos grandes cosas que nos llegan cada día. Cada vez son más fuertes”.

Por supuesto, es demasiado pronto para juzgar los impactos a largo plazo del impuesto. Y los abogados de bienes raíces dicen que habrá años de litigios relacionados con valoraciones, juntas cooperativas, estatus de residencia y otras cuestiones relacionadas con el nuevo impuesto. Si bien Hochul y Mamdani han dicho que el impuesto recaudará 500 millones de dólares al año, la Contraloría de la ciudad de Nueva York estima que recaudará entre 340 y 380 millones de dólares.

Sin embargo, los principales corredores dijeron que los temores fiscales a pie de calle están disminuyendo rápidamente. El recargo, impuesto a residencias no primarias valoradas por la ciudad en más de $1 millón, se propuso por primera vez en abril, se aprobó en mayo y entró oficialmente en vigor esta semana. Se aplica a residencias que cumplen con los criterios impositivos a partir del 5 de enero de 2026. Por lo tanto, cualquier comprador de costosos pied-à-terres este año estará sujeto al impuesto.

Algunos compradores inicialmente suspendieron sus acuerdos cuando se propuso el impuesto por primera vez, según los agentes. Scott Hustis, de Paradigm Advisory en Compass, dijo que puso en venta un ático dúplex de 16,5 millones de dólares en Madison Square Park Tower el 8 de abril. Un comprador expresó interés inmediato y estaba a punto de hacer una oferta, dijo, pero cuando Hochul anunció el impuesto propuesto una semana después, el comprador se retiró.

Sin embargo, a finales de mayo, cuando los detalles del impuesto empezaron a aclararse, los compradores volvieron al mercado. El ático entró en contrato el 6 de junio.

“Hay mucha confianza ahí fuera”, dijo Hustis. “Los mercados están fuertes. Muchos más compradores de Nueva York están saliendo de la nada”.

Hustis se negó a comentar sobre el comprador del ático de 16,5 millones de dólares o si será su residencia principal. De lo contrario, el apartamento estaría sujeto a una factura de impuestos permanentes de más de $98,000 este año fiscal, además de los impuestos a la propiedad, según las valoraciones de la ciudad.

Pero Hustis dijo que los compradores ultraricos están más preocupados por comprar en el momento adecuado del ciclo del mercado que por pagar un impuesto adicional.

“En este momento, están viendo que las cosas se contraen y que los precios no bajan y deciden ejecutar”, dijo.

El bajo inventario está agregando presión a los compradores. Jonathan Miller, director ejecutivo de la firma de evaluación e investigación Miller Samuel, dijo que el inventario de lujo ha bajado un 40% en comparación con el año pasado y ahora está en el nivel más bajo que ha visto desde que comenzó a rastrearlo en 2004.

Marc Palermo de Douglas Elliman tiene un anuncio para un apartamento de 4,700 pies cuadrados y valorado en $19 millones en 565 Broome St., la torre de condominios de vidrio cuyos compradores incluyen al gran tenista Novak Djokovic, Úber cofundador Travis Kalanick y sobrina de la presidenta Mary Trump. En el otoño de 2025 y principios de 2026, la cotización atrajo varias ofertas por un 20% o un 25% por debajo del precio de venta, dijo Palermo. Sin embargo, el edificio se mantuvo firme en su precio.

A finales de la primavera, cuando los mercados superaron los temores de una guerra contra Irán y la oferta pública inicial de SpaceX y otras ofertas crearon eventos de liquidez masivos, el mercado de Manhattan cobró vida, dijeron los corredores. Palermo dijo que recibió una “oferta fuerte” por el apartamento de 19 millones de dólares y se puso en contacto a finales de junio. Si bien se negó a comentar sobre el comprador, dijo que ya poseen una unidad en el edificio y querían ampliarla. Dado que el comprador no es un residente fiscal principal de Nueva York, es probable que deba un impuesto pied-à-terre.

“La gente tomó aliento, se adaptó a la nueva realidad y los inteligentes cargaron”, dijo Palermo.

Dijo que los otros dos primeros postores para la lista de Broome Street también terminaron cerrando recientemente otros apartamentos: uno por un apartamento de $15 millones y el otro por un apartamento de $17 millones. Dijo que prácticamente todos los compradores de alto nivel en Manhattan están pagando en efectivo, sin hipotecas.

Junto con las ganancias del mercado de valores y el auge de las finanzas, la llamada gran transferencia de riqueza también está impulsando la demanda en Manhattan. Palermo dijo que está realizando una serie de acuerdos de alto nivel con compradores menores de 40 años en los que los padres o una oficina familiar o fideicomiso son el comprador subyacente.

“Estamos viendo muchos obsequios de parte de los padres”, dijo. “Si tienes menos de 40 años y compras en la ciudad de Nueva York, es probable que no ganes lo suficiente para comprar por tu cuenta”.